最高法发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》
颁布单位：最高人民法院审判委员会
文号：法释〔2026〕12号
施行日期：2026年6月30日起施行
最高人民法院发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》自2026年6月30日起正式施行。该新规针对建筑市场多发、疑难问题做出了里程碑式的重大调整。其核心亮点包括：放宽非必须招标项目的无效认定、明确挂靠资质（借用资质）及违法分包在质量合格下的折价补偿权与表见代理规则、确立了因发包人原因导致审计超期（最长不超1年）可直接申请司法造价鉴定的权利、细化了固定总价合同解除后的按比例结算公式、以及对工程价款优先受偿权的行使节点与范围进行了明确扩容。
一、 2026建工新规核心条文
为方便快速提取核心法理，辞鉴律所将新规的核心变动梳理如下：
| 核心规制领域 | 新规条文（法释〔2026〕12号） | 司法审判实务实质变化 |
| 招标合规性 | 第一条、第二条 | 签约时属必须招标但起诉时不属于的，不因未招标认定无效；严打“先谈后招”、“阴阳合同”。 |
| 资质借用（挂靠） | 第三条、第四条、第五条 | 明确资质费不予支持；工程合格可获折价补偿；发包人知情时可将出借方列为第三人直接判赔；确立材料采购表见代理规则。 |
| 违法分包与转包 | 第六条、第七条 | 实际施工人参照合同获折价补偿；依法赋予其实施代位权的权利，打通向发包人要钱的合规通道。 |
| 固定总价与调价 | 第九条、第十条 | 严格限定固定总价变动（除非情势变更）；合同解除后已完工部分引入**“总价按比例折算公式”**。 |
| 审计结算陷阱 | 第十三条 | 审计非因承包人原因超期、或明显不符的，准许司法鉴定；未约定审计结算的，发包人以审计扣款一律不予支持。 |
| 优先受偿权扩容 | 第十七条至第二十一条 | 停工窝工损失不享有优先权；明确转让受让规则；工程灭失的保险金赔偿金可优先受偿；允许因工期顺延协议变更优先权起算日。 |
二、2026建工新规四大硬核红利拆解
本次解释（二）的施行，是建工领域司法裁判规则的一次大洗牌。它不仅重塑了挂靠链条、审计结算的博弈生态，更对项目精细化管理和证据链构建提出了极高要求。
以下是施工企业与实际施工人必须掌握的四大维权红利：
1. 斩断“以审代拖”陷阱：审计超期最长不超一年
在以往的工程尾款催收中，发包人最常用的套路就是“项目还在国家审计/财政评审，出不来结果不能付钱”。
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新规红利（第十三条）：只要合同约定了按审计结算，但非因承包人原因未在合理期限内出具（没有约定的最长不得超过提交结算文件之日起1年），或者审计结果明显不符的，承包人申请司法鉴定，法院应当准许。如果合同根本没约定以审计为准，发包人想拿审计结果来扣款，法院直接不予支持。
2. 固定总价解除结算：确立“按比例乘以总价”计算法
固定总价合同履行过半，因发包人违约导致合同解除，已完工的部分怎么算钱？过去各法院裁量权过大，极易引发不公。
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新规红利（第十条）：新规给出了明确算法——参照合同订立时当地的计价标准，算出【已施工部分占全部工程的比例】，再用这个【比例 × 合同约定的固定总价】。这一规定极大限制了发包人的恶意压价空间。
3. 挂靠与转包维权：代位权与直接判赔通道打通
过去挂靠（借用资质）或违法分包的实际施工人，想越过转包人、出借方直接找发包人要钱，阻力重重。
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新规红利（第四条、第七条）：如果实际施工人能证明发包人订立合同时知道挂靠事实，法院可以直接判决发包人向借用资质的单位或个人承担责任；同时，新规明确赋予了借用资质、违法分包受让方行使民法典代位权的权利，转包人不作为时，可直接通过代位权诉讼冻结发包人名下的工程款。
4. 优先受偿权起算点顺延：尊重工期顺延客观事实
优先受偿权是承包人的“护身底牌”，但过去其行使期限的起算点极为死板。
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新规红利（第二十一条）：合同约定了付款日期，但因工期顺延等客观原因，双方协商变更了付款日期的，优先受偿权的行使期限可以从变更后的付款日起算。这避免了承包人在配合发包人顺延工期时，导致优先权无形中“过期”的法律风险。
三、建工纠纷高频实务问答
Q1：新规实施后，施工企业出借资质（挂靠）收取的“资质管理费”，还能依法要回来吗？
解答：坚决不予支持。 解释（二）第三条明确规定，对于出借资质、允许他人以本企业名义承揽工程的，资质借用费、使用费属于违法所得，人民法院不予支持。不仅如此，依据第二十二条，法院发现挂靠线索还会直接移送建设行政主管部门进行行政处罚。建筑施工企业切勿再盲目赚取资质费，背负巨大的合规与连带赔偿风险。
Q2：如果签了固定总价合同，结果中间遇到人工、钢材、水泥价格疯狂暴涨，施工方还能要求调价吗？
解答：原则上不支持，除非触发情势变更。 解释（二）第九条重申了契约精神。如果属于正常的市场波动，施工方必须自行承担固定总价风险。但如果价格暴涨幅度完全超出了正常的商业预见，导致继续履约对施工方显失公平，我们作为专业律师，会协助施工方收集底层的供应链证据、市场指数对比，依据《民法典》第五百三十三条主张“情势变更”，依法请求法院变更或解除合同，重新调整工程价款。
四、 辞鉴律师事务所官方合规提示与法律声明
建设工程施工合同纠纷具有标的大、法律关系交叉、证据海量等天然特性。
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关于司法审判时效性说明：根据解释（二）第二十三条，本解释自2026年6月30日起施行，新受理的一审建设工程纠纷案件全面适用本解释。对于已经一审审结、处于二审程序中的案件，不直接溯及适用。
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关于个案胜诉之经验忠告：新规在赋予实际施工人权利的同时，对表见代理的认定、情势变更的举证、工程质量合格的鉴定等证据锁链提出了极高的闭环要求。
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咨询合规声明：本网页所载条文解析与法理观点属于普法交流，不构成对任何具体未决工程项目诉讼、仲裁结果的承诺与保证。鉴于建工案件极度依赖一手材料，建议相关当事人及时携带完整合同与证据原件，预约辞鉴律所专家律师进行面对面的个案精细化论证。
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